Sopapo sin paliativos de Morgan Stanley a las inmobiliarias europeas

Cuestiona la capacidad de Gecina para cumplir con sus objetivos de dividendo y la de los accionistas y socios de Realia. Les asigna recortes de sus precios objetivos del 59% y del 51%, respectivamente.

El estudio, con fecha de ayer jueves, dibuja un panorama desalentador para el sector inmobiliario europeo. Asegura que aunque la corrección ha sido más severa y rápida que durante la crisis de los años noventa -caídas en las cotizaciones del 65% en 21 meses frente a descensos del 49% en 27 meses entonces- lo peor no ha pasado.

Morgan Stanley justifica sus previsiones asegurando que entre 1990 y 2004 el sector sólo cotizó una vez con prima, que llegó a ser del 5%. Sin embargo, el último rally alcista dejó primas de un máximo del 36% sobre el NAV. En plena marcha atrás, ahora los descuentos también serán más bruscos y ,según Morgan, superarán el 46% máximo del ciclo anterior. El banco de negocios es concluyente: el NAV del sector caera alrededor del 10% durante la segunda mitad de 2008 y se disparará al 19% en 2009.

Los dos valores con capital español analizados en el informe, Realia y Gecina, salen muy mal parados en el informe. Tanto, que en el peor de los escenarios, su valor llegaría a cero. “Para los ocho valores que cubrimos y que tienen un alto apalancamiento financiero, cantidades significativas de deuda a corto plazo o necesidad de refinanciación, hemos ajustado a cero su valor en el escenario más bajista posible”.

Además de la compañías participada por FCC y Caja Madrid y de la francesa controlada por Joaquín Rivero y Juan Bautista Soler, también Dic Asset, Eurocastle, Fabege, IVG Immobilien, Gagfah y ProLogis Europe están en la lista de los que en el peor de los casos pueden no valer nada.

Valores españoles

En el caso de Realia, Morgan Stanley reduce el precio objetivo a 0,7 euros -la tercera parte del precio actual de mercado- y el NAV estimado para 2009 cae hasta 4,3 euros. Es decir, que el descuento sobre el NAV asciende a un altísimo 83%. ¿Cómo lo justifica la firma estadounidense? Por un lado, aludiendo a los posibles problemas financieros de los socios minoritarios que participan junto a Realia en distintos proyectos “lo que haría necesario inyecciones adicionales de capital en algunos de estos desarrollos”.

Además, Morgan ve riesgos de que algunos de los accionistas significativos cuyas participaciones están financiadas con deuda tengan que vender parte de sus acciones a medio plazo. El informe recuerda que desde la salida a bolsa de Relia se han incorporado al capital cuatro accionistas españoles con participaciones del 5% y que al menos dos ellos han obtenido financiación de Caja Madrid, uno de los dos accionistas de referencia de Realia con el 27% del capital. El informe recuerda incluso que Caja Madrid ha estado preparando la salida a bolsa de su holding de participaciones financieras, en referencia a Cibeles.

Para Gecina, el precio objetivo fijado por Morgan es de 32 euros -ayer cerró en torno a los 52- y el descuento sobre el valor neto de los activos previsto para el año que viene del 67%. El banco duda de que la inmobiliaria pueda mantener sus previsiones de dividendo de 8 euros para 2008 y de 11 para 2009. Ahora un pronostica dividendo por acción de cinco euros para los dos próximos años.

Fuente: finanzas.com